投資用マンションの今後40年間の修繕工事費用と必要な積立金額について、住宅金融支援機構のマンションライフサイクルシミュレーションを使って試算しています。
マンションの総戸数によって修繕工事費用と積立金額が異なることは広く知られていますが、同じマンション内にファミリー住戸がどの程度あるかによっても異なってきます。
東京23区では各区のワンルームマンション規制によってファミリー住戸設置義務があり、区ごとにどの程度のファミリー住戸があるか推測することができます。
※中野区については以下の記事参照
ワンルームマンション規制、ファミリー住戸の戸数と負担率の試算（１４）中野区
中野区のワンルームマンション規制を考慮した住戸構成によって試算してみました。
（１）2010年築の物件のシミュレーション
●シミュレーション条件（実施時期：2026年1月）
・築年数：2010年
・階数：7階
・建築面積：専有面積の合計÷階数＊1.5
・敷地面積：建ぺい率を0.7と想定。敷地面積＝建築面積÷0.7
・直近の外壁塗装等工事：直前に実施と想定。次は15年後で15年周期。
●試算結果
| 総戸数 | 20戸 | 50戸 | 99戸 |
|---|---|---|---|
| Fami 住戸数 |
4戸 | 10戸 | 20戸 |
| 専有面積 合計 |
444m2 | 1,110m2 | 2,202m2 |
| 40年累計 工事費 |
1.05億円 | 2.32億円 | 4.39億円 |
| m2当り積立金 （月額） |
491円 | 435円 | 415円 |
| 1R住戸積立金 （月額） |
8,846円 | 7,827円 | 7,468円 |
| Fami住戸積立金 （月額） |
19,167円 | 16,959円 | 16,181円 |
※1R住戸の専有面積：18m2、ファミリー住戸の専有面積：39m2
●ファミリー住戸がないマンションとの比較
| 総戸数 | 20戸 | 50戸 | 99戸 |
|---|---|---|---|
| Fami 住戸数 |
0戸 | 0戸 | 0戸 |
| 専有面積 合計 |
360m2 | 900m2 | 1,782m2 |
| 40年累計 工事費 |
1.04億円 | 2.30億円 | 4.37億円 |
| m2当り積立金 （月額） |
603円 | 534円 | 511円 |
| 1R住戸積立金 （月額） |
10,853円 | 9,604円 | 9,191円 |
（２）2015年築の物件のシミュレーション
●シミュレーション条件（実施時期：2026年1月）
・築年数：2015年
・階数：7階
・建築面積：専有面積の合計÷階数＊1.5
・敷地面積：建ぺい率を0.7と想定。敷地面積＝建築面積÷0.7
・直近の外壁塗装等工事：5年後に実施を想定し、15年周期。
●試算結果
| 総戸数 | 20戸 | 50戸 | 99戸 |
|---|---|---|---|
| Fami 住戸数 |
5戸 | 20戸 | 44戸 |
| 専有面積 合計 |
575m2 | 1,550m2 | 3,135m2 |
| 40年累計 工事費 |
1.33億円 | 2.97億円 | 5.64億円 |
| m2当り積立金 （月額） |
484円 | 400円 | 374円 |
| 1R住戸積立金 （月額） |
12,088円 | 9,996円 | 9,362円 |
| Fami住戸積立金 （月額） |
19,342円 | 15,993円 | 14,979円 |
※1R住戸の専有面積：25m2、ファミリー住戸の専有面積：40m2
※商業地域以外の用途地域を想定
●ファミリー住戸がないマンションとの比較
| 総戸数 | 20戸 | 50戸 | 99戸 |
|---|---|---|---|
| Fami 住戸数 |
0戸 | 0戸 | 0戸 |
| 専有面積 合計 |
500m2 | 1,250m2 | 2,475m2 |
| 40年累計 工事費 |
1.33億円 | 2.92億円 | 5.52億円 |
| m2当り積立金 （月額） |
553円 | 487円 | 464円 |
| 1R住戸積立金 （月額） |
13,828円 | 12,186円 | 11,606円 |