現在、大規模修繕工事の検討を行っています。管理会社に設計コンサルタントを行ってもらおうと思っているのですが、そのコンサル費用については、大規模修繕工事総額の7%で行っている、とのこと。
　
普通は、設計（工事内容検討、業者選定、総会対応）については設計担当者の作業時間による人工の積み上げ、工事期間中の監理については工事期間によって概ね決まるのかと思っていました。
　
工事総額の7%が高いのか安いのかの判断材料として、過去に他のマンションで設計コンサルを依頼した際の実績と比較してみました。
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ファミリー住戸が混在している大型マンション、理事ではないので詳細は把握できていませんが、管理員が住込から通勤方式に変更され、今まで管理員が使用していた管理員室を管理組合が賃貸で収益事業を行うことになったようです。
　
住込廃止の経緯、リフォーム費用、賃貸収益化までの流れを紹介します。
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私が所有している区分マンションで、駐車場の外部貸し収入があるものがあります。
私は理事ではないので詳細は把握できていませんが、総会資料を見てみるときちんと法人税等を納税していました。
　
具体的にどれくらいの収入があってどれくらい法人税等を納めているのか事例を紹介します。
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私が所有している区分マンションに駐輪場に2段式スライドラックの方式となっているものがあります。
　
このラックですが、ラック間隔が狭いこともあり、使い勝手が非常に悪いとのクレームが来ていました。
　
管理会社からの改善提案は、既存のラックを撤去し、平置ラックを新たに設置するという提案でした。
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築30年超の投資用マンションで油圧式エレベーターの改修を検討しています。
　
理事会では制御機器のみを交換する制御リニューアルを念頭に入れていましたが、管理会社がメーカー系エレベータ会社からも見積をもらってくれていました。
　
独立系ELV会社の制御リニューアルとメーカー系のELV会社の全撤去リニューアル、以下のような提案内容でした。
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管理会社が長期修繕計画の見直しを行った結果、修繕積立金を2.5倍に値上げする必要がある、との議案が上程されました。
　
長期修繕計画の収支表を見てみると過去10年の物価上昇率が年2%だったからということで、これから30年間も2%/年の物価上昇が続く、という想定でした。
　
物価上昇を盛り込むという考え方もあるのかとは思いますが、今までこれほど厳しい物価上昇を見込んだ長期修繕計画を見たことがありませんでした。
　
国土交通省の長期修繕計画ガイドラインや住宅金融支援機構のライフサイクルシミュレーションではどのように想定しているのか確認してみました。
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マンションの外壁は塗装仕上げとなっていますが、斜壁部分は雨漏りのリスクがあるため、塗装ではなく、防水として施工すべきだ、という話を聞いたことがあります。
　
斜壁タイルの塗装、防水についてまとめてみました。
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直射日光にさらされる時間が長い一部の住戸の玄関ドアが経年劣化で退色してしまっています。
　
玄関ドアの取替については、まだ具体的に計画されていないこともあり、塗装による対応が考えられますが、塗装した場合の不具合も気になるところです。。
　
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