（１）港区のワンルームマンション規制の概要

１）対象建築物

・40㎡未満の住戸が10戸以上の建築物。

２）規制内容

①施行日：H18年（2006年）1月1日
・住戸の専用面積
　第一種低層：25m2以上
　上記以外：18m2以上
・ファミリー住戸（40㎡以上）附置
　(総戸数-30)/2を37㎡以上の住戸に

②施行日：H20年（2008年）7月1日
・住戸の専用面積：25m2以上
・ファミリー住戸（40㎡以上）附置
　(総戸数-15）×1/2をファミリー住戸（40㎡以上）に

（２）試算例

１）2008年頃以降（2006年規制のマンションが竣工された頃）
※第一種低層地域以外のマンション

①総戸数31戸
・1R住戸：30戸、18m2×30戸＝540m2
・ファミリー住戸：1戸、37m2×1＝37m2、全体の6%
・専有部の合計面積：577m2
・1R住戸の負担割合比率：0.97
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.99
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）

②総戸数50戸
・1R住戸：40戸、18m2×40戸＝720m2
・ファミリー住戸：10戸、37m2×10＝370m2、全体の34%
・専有部の合計面積：1,090m2
・1R住戸の負担割合比率：0.83
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.70

③総戸数100戸
・1R住戸：65戸、18m2×65戸＝1,170m2
・ファミリー住戸：35戸、37m2×35＝1,295m2、全体の53%
・専有部の合計面積：2,465m2
・1R住戸の負担割合比率：0.73
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.50

２）2010年頃以降（2008年規制のマンションが竣工された頃）
※（１）のその他地域（第一種低層以外）のマンション

①総戸数16戸
・1R住戸：15戸、25m2×15戸＝375m2
・ファミリー住戸：1戸、40m2×1＝40m2、全体の10%
・専有部の合計面積：415m2
・1R住戸の負担割合比率：0.96
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.54
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）

②総戸数31戸
・1R住戸：23戸、25m2×23戸＝575m2
・ファミリー住戸：8戸、40m2×8＝320m2、全体の36%
・専有部の合計面積：895m2
・1R住戸の負担割合比率：0.87
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.39
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）

③総戸数50戸
・1R住戸：32戸、25m2×32戸＝800m2
・ファミリー住戸：18戸、40m2×18＝720m2、全体の47%
・専有部の合計面積：1,520m2
・1R住戸の負担割合比率：0.82
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.32

④総戸数100戸
・1R住戸：57戸、25m2×57戸＝1,425m2
・ファミリー住戸：43戸、40m2×43＝1,720m2、全体の55%
・専有部の合計面積：3,145m2
・1R住戸の負担割合比率：0.79
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.27

東京23区の新築ワンルームマンション、立地と価格ばかりに注目しがちで、構造や設備については取り上げられることが少ないようです。
　
2025年7月築の以下の3物件のパンフレット情報を基に構造や設備を比較してみました。
　
・プレール・ドゥーク亀戸Ⅵ
・メインステージ板橋志村III
・リルシア上野イースト
　

（１）新宿区のワンルームマンション規制の概要

１）対象建築物

・地階を除く階数が3以上で、ワンルーム形式の住戸（30m2未満の住戸）を10戸以上有するもの。

２）規制内容

①施行日：H16年（2004年）4月1日
・住戸の専用面積：18m2以上
・ファミリー住戸（40㎡以上）附置
　第一種低層：(1R住戸-29)/3
　商業・近隣商業・準工業：(1R住戸-29)/10
その他：(1R住戸-29)/5

②施行日：H20年（2008年）10月1日
・住戸の専用面積：25m2以上
・ファミリー住戸（40㎡以上）附置
　第一種低層：(1R住戸-29)/2
　その他：(1R住戸-29)/3

（２）試算例

１）2006年頃以降（2004年規制のマンションが竣工された頃）
※（１）のその他地域（第一種低層、商業・近隣商業・準工業以外）のマンション

①総戸数31戸
・1R住戸：30戸、18m2×30戸＝540m2
・ファミリー住戸：1戸、40m2×1＝40m2、全体の7%
・専有部の合計面積：580m2
・1R住戸の負担割合比率：0.96
・ファミリー住戸の負担割合比率：2.14
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）

②総戸数50戸
・1R住戸：46戸、18m2×46戸＝828m2
・ファミリー住戸：4戸、40m2×4＝160m2、全体の16%
・専有部の合計面積：988m2
・1R住戸の負担割合比率：0.91
・ファミリー住戸の負担割合比率：2.02

③総戸数100戸
・1R住戸：88戸、18m2×88戸＝1,584m2
・ファミリー住戸：12戸、40m2×12＝480m2、全体の23%
・専有部の合計面積：2,064m2
・1R住戸の負担割合比率：0.87
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.94

２）2010年頃以降（2008年規制のマンションが竣工された頃）
※（１）のその他地域（第一種低層以外）のマンション

①総戸数31戸
・1R住戸：30戸、25m2×30戸＝750m2
・ファミリー住戸：1戸、40m2×1＝40m2、全体の5%
・専有部の合計面積：790m2
・1R住戸の負担割合比率：0.98
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.57
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）

②総戸数51戸
・1R住戸：45戸、25m2×45戸＝1,125m2
・ファミリー住戸：6戸、40m2×6＝240m2、全体の18%
・専有部の合計面積：1,365m2
・1R住戸の負担割合比率：0.93
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.49

③総戸数100戸
・1R住戸：82戸、25m2×82戸＝2,050m2
・ファミリー住戸：18戸、40m2×18＝720m2、全体の26%
・専有部の合計面積：2,770m2
・1R住戸の負担割合比率：0.90
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.42

東京23区の新築ワンルームマンション、立地と価格ばかりに注目しがちで、構造や設備については取り上げられることが少ないようです。
　
2025年6月築の以下の3物件のパンフレット情報を基に構造や設備を比較してみました。
　
・リルシア立石 2025年6月
・ティモーネ グランデ田端ノルド
・コンシェリア清澄白河THERESIDENCE
　

（１）港区のワンルームマンション規制の概要

１）対象建築物

・37m2未満の住戸が7以上の共同住宅。

２）規制内容

●規制の開始時期
・平成17年（2005年）4月1日から

●規制内容
〇住戸の専用面積
・25㎡以上
・商業地域は、総戸数の2分の1未満の戸数を20m2以上とすることができる。

〇ファミリー住戸の設置
・30戸以上の場合、ファミリー住戸（50㎡以上）を次の数以上設置する。
イ）商業地域
29戸を超えた数の1割（端数切り上げ）に1を加えた数
(総戸数-29)/10 ＋ 1　　　

ロ）その他の地域
29戸を超えた数の2割（端数切り上げ）に1を加えた数
(総戸数-29)/5 ＋ 1

（２）試算例

１）商業地域以外

①総戸数30戸
・1R住戸：28戸、25m2×28戸＝700m2
・ファミリー住戸：2戸、50m2×2＝100m2、全体の13%
・専有部の合計面積：800m2
・1R住戸の負担割合比率：0.94
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.88
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）

②総戸数50戸
・1R住戸：44戸、25m2×44戸＝1,100m2
・ファミリー住戸：6戸、50m2×6＝300m2、全体の21%
・専有部の合計面積：1,400m2
・1R住戸の負担割合比率：0.89
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.79

③総戸数100戸
・1R住戸：84戸、25m2×84戸＝2,100m2
・ファミリー住戸：16戸、50m2×16＝800m2、全体の28%
・専有部の合計面積：2,900m2
・1R住戸の負担割合比率：0.86
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.70

２）商業地域

①総戸数30戸
・20m2の1R住戸：14戸、25m2の1R住戸：14戸
　20m2×14＋25m2×14＝630m2
・ファミリー住戸：2戸、50m2×2＝100m2、全体の14%
・専有部の合計面積：7300m2
・20m2の1R住戸の負担割合比率：0.89
・25m2の1R住戸の負担割合比率：1.03
・ファミリー住戸の負担割合比率：2.05
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）

②総戸数50戸
・20m2の1R住戸：24戸、25m2の1R住戸：22戸
　20m2×24＋25m2×22＝1,030m2
・ファミリー住戸：4戸、50m2×4＝200m2、全体の16%
・専有部の合計面積：1,230m2
・20m2の1R住戸の負担割合比率：0.82
・25m2の1R住戸の負担割合比率：1.02
・ファミリー住戸の負担割合比率：2.03

③総戸数100戸
・20m2の1R住戸：49戸、25m2の1R住戸：42戸
　20m2×49＋25m2×42＝2,030m2
・ファミリー住戸：9戸、50m2×9＝450m2、全体の18%
・専有部の合計面積：2,480m2
・20m2の1R住戸の負担割合比率：0.81
・25m2の1R住戸の負担割合比率：1.01
・ファミリー住戸の負担割合比率：2.02

東京23区の新築ワンルームマンション、立地と価格ばかりに注目しがちで、構造や設備については取り上げられることが少ないようです。
　
2025年5月築の以下の3物件のパンフレット情報を基に構造や設備を比較してみました。
　
・アイルグランデ品川
・リルシア北千住
・ステージグランデ竹ノ塚
　

（１）中央区のワンルームマンション規制の概要

〇対象建築物
・住宅数が10戸以上。
　
〇専有部の最低面積
・25m2以上
　規制の開始時期：ネット調査で確認できず不明。
　
〇ファミリー住戸の設置義務
・ファミリー向け住戸（40m2以上）の専用面積が全住戸の合計の1/3以上。
　規制の開始時期：ネット調査で確認できず不明。
　
（２）規制開始時期の調査
　
①専有部の最低面積
・中古マンションの販売広告の中央区物件の築年数別の25m2以上の物件割合を調べると以下のようになっていたため、2010年頃と思われます。
　2006年：13%
　2007年：46%
　2008年：9%
　2009年：63%
　2010年：73%
　2011年：87%
・2010年以前は、18～25m2の物件の割合が多いようです。
　
②ファミリー住戸の設置義務
・データ数が少ないので判断が困難でしたが、2005年以降の物件で40m2以上住戸があるマンションが増えてきた印象です。

（３）試算例

２）築2012年頃以降のマンション

①総戸数15戸
・1R住戸：11戸、25m2×11戸＝275m2
・ファミリー住戸：4戸、40m2×4＝160m2、全体の37%
・専有部の合計面積：435m2
・1R住戸の負担割合比率：0.86
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.38
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）

②総戸数20戸
・1R住戸：15戸、25m2×15戸＝375m2
・ファミリー住戸：5戸、40m2×5＝200m2、全体の35%
・専有部の合計面積：575m2
・1R住戸の負担割合比率：0.87
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.39

③総戸数31戸
・1R住戸：23戸、25m2×23戸＝575m2
・ファミリー住戸：8戸、40m2×8＝320m2、全体の36%
・専有部の合計面積：895m2
・1R住戸の負担割合比率：0.87
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.39

東京23区のワンルームマンションにおいては、2000年前後から専有部の最低面積と一定数のファミリー住戸の設置義務などが各区毎に規制されてきました。
　
規制内容は各区毎に何度か強化されてきていることもあり、各区と築年数によって専有部の最低面積と負担割合（1棟内にファミリー住戸が多いと1R住戸の管理費・積立金の負担割合が少なくなる）が異なっています。
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