現在、大規模修繕工事の検討を行っています。管理会社に設計コンサルタントを行ってもらおうと思っているのですが、そのコンサル費用については、大規模修繕工事総額の7%で行っている、とのこと。
　
普通は、設計（工事内容検討、業者選定、総会対応）については設計担当者の作業時間による人工の積み上げ、工事期間中の監理については工事期間によって概ね決まるのかと思っていました。
　
工事総額の7%が高いのか安いのかの判断材料として、過去に他のマンションで設計コンサルを依頼した際の実績と比較してみました。
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ファミリー住戸が混在している大型マンション、理事ではないので詳細は把握できていませんが、管理員が住込から通勤方式に変更され、今まで管理員が使用していた管理員室を管理組合が賃貸で収益事業を行うことになったようです。
　
住込廃止の経緯、リフォーム費用、賃貸収益化までの流れを紹介します。
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私が所有している区分マンションで、駐車場の外部貸し収入があるものがあります。
私は理事ではないので詳細は把握できていませんが、総会資料を見てみるときちんと法人税等を納税していました。
　
具体的にどれくらいの収入があってどれくらい法人税等を納めているのか事例を紹介します。
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私が所有している区分マンションに駐輪場に2段式スライドラックの方式となっているものがあります。
　
このラックですが、ラック間隔が狭いこともあり、使い勝手が非常に悪いとのクレームが来ていました。
　
管理会社からの改善提案は、既存のラックを撤去し、平置ラックを新たに設置するという提案でした。
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築30年超の投資用マンションで油圧式エレベーターの改修を検討しています。
　
理事会では制御機器のみを交換する制御リニューアルを念頭に入れていましたが、管理会社がメーカー系エレベータ会社からも見積をもらってくれていました。
　
独立系ELV会社の制御リニューアルとメーカー系のELV会社の全撤去リニューアル、以下のような提案内容でした。
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マンションの外壁は塗装仕上げとなっていますが、斜壁部分は雨漏りのリスクがあるため、塗装ではなく、防水として施工すべきだ、という話を聞いたことがあります。
　
斜壁タイルの塗装、防水についてまとめてみました。
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直射日光にさらされる時間が長い一部の住戸の玄関ドアが経年劣化で退色してしまっています。
　
玄関ドアの取替については、まだ具体的に計画されていないこともあり、塗装による対応が考えられますが、塗装した場合の不具合も気になるところです。。
　
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マンションの開放廊下に雨掛りの部分があり、その箇所にあるメータボックスが腐食しやすいという問題を抱えています。
　
10年前の大規模修繕工事実施時にメータボックスの上に庇を設置して対策を試みました。
10年経過し、その効果の状況などを確認してみました。
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2024年10月以降、損保各社の保険料率が一斉に改定され、大幅な値上げとなりそうです。
　
既存の保険の満期が数ヶ月後であれば値上げ前の9月末前に中途更改した方が有利になりそうです。
　
では、満期までの期間が1～2年の場合はどうなのでしょうか？
　
パラメータが複数あり、いくつかの条件を仮定する必要はありますが、シミュレーションしてみました。
　

　
●シミュレーションの条件
①既存の保険
・月当りの保険料：P
・満期までの残存期間：a
②2024年10月値上げ前に契約した場合の保険
・①の既存の保険料に対する値上げ率：r1
（3～5年前の既存保険の開始時点からすでに数回値上げしているため、2024年10月値上げ前に更改しても既存と比べれば値上げしている）
・月当たりの保険料：P×r1
③2024年10月以降に契約した保険
・①の既存の保険料に対する値上げ率：r2
・月当たりの保険料：P×r2
④値上げ前に契約した保険の満期後の保険
・①の既存の保険料に対する値上げ率：r3
値上げ前に前倒して更改した保険の満期後（5年後）の保険料は、2024年10月時点よりもさらに値上げしていることが予想される。
　ここでは、2024年10月の値上げ額からさらに今回の値上げ幅（r2-r1）と同じ幅の値上げがあったと想定。
　r3 = r2 + (r2 – r1) = 2r2 – r1
・月当たりの保険料：P×(2r2 – r1)
　
●計算式
A.前倒しで更新しなかった場合の保険料
・計算期間：残存期間a（月） ＋ 更新後の保険期間（12×5年＝60ヵ月）
・上記期間の保険料：①保険（期間：a月）＋③保険（期間5年）
　＝a×P ＋ 60×P×r2
　
B.前倒して更新した場合の保険料
・計算期間：前倒して更改した保険の期間（5年） ＋ さらに次の保険の前倒し期間分a月
・上記期間の保険料：②保険（期間5年）＋④保険の前倒し期間分（期間：a月）
　＝60×P×r1 ＋ a×(2×r2-r1)
　
●シミュレーション結果：”Bの保険料 < Aの保険料"となる残存期間の損益分岐点