デベロッパーのホームページで公開されていた情報を基にいくつかの首都圏新築1Rマンションの価格、利回りを調べました。
築15年前後の中古再販価格、利回り情報もいくつかピックアップし比較してみました。
※目次をクリックすると目次の下部にコンテンツが表示されます。
首都圏新築1Rマンションの情報
●FN社
〇元住吉・13分、7階建、55戸
専有部面積 管理費 積立金 販売価格 参考賃料 実質利回り
25.94 9,100円 1,820円 3,240万 113,300円 3.79%
●CL社
〇方南町駅・6分、5階建て、42戸
専有部面積 管理費 積立金 販売価格 参考賃料 実質利回り
27.30 12,100円 2,730円 4,070万 130,500円 3.41%
〇池上駅・9分、5階建て、35戸
専有部面積 管理費 積立金 販売価格 参考賃料 実質利回り
25.40 13,100円 2,540円 3,460万 106,000円 3.13%
●AL社
〇入谷駅・7分、14階建て、48戸
専有部面積 管理費 積立金 販売価格 参考賃料 実質利回り
25.48 7,640円 1,270円 3,600万 118,500円 3.65%
〇東中野駅・5分、5階建て、36戸
専有部面積 管理費 積立金 販売価格 参考賃料 実質利回り
25.61 7,400円 1,300円 4,250万 126,000円 3.31%
●SE社
〇光が丘駅・11分、5階建て、46戸
専有部面積 管理費 積立金 販売価格 参考賃料 実質利回り
25.66 8,400円 1,600円 2,660万 91,500円 3.68%
●所感
〇実質利回り：3.1%～3.8%
・後に示しますが、築浅の中古1Rマンションの実質利回りが3.6%ぐらいの低い利回りも頻繁に見ていたので、思っていたより利回りが高いように感じました。
・ただし、新築1Rの場合は、販売時の利回りを高く設定するために、敷金・礼金をゼロゼロ、フリーレントや広告費などもたくさんつけている場合もあるため、参考賃料が長期的に維持できるものなのか確認する必要があるかと思います。
〇管理費
・20m2の場合でも7,000円～8,000円（m2当りでは、350～400円/m2）ぐらいの物件もよく見ていましたので、25m2の広めの部屋で、最近の管理費値上げの状況からすると1万円を超えてしまうのかと思っていましたが、CL社以外は7,000円～9,000円で思っていたより安い印象です。
企業努力で工夫して低くおさえているのかもしれませんが、管理費会計の余剰幅が少なく赤字ぎりぎりとなっていたりするなども考えられ、今後も維持できるのか気になるところです。
・CL社だけ管理費が5割増しぐらいになっています。管理の仕様が異なっていて質が高いのかもしれませんし、管理費会計の余剰幅を大きく設定しているのかもしれませんが、各不動産会社毎に設定の仕方に違いがあるようです。
〇修繕積立金
・修繕積立金もCL社のみ2千円台で、他社よりも高く設定しています。修繕積立金はいずれ必ず値上げされることになりますので、最初から高く設定されていた方が、将来の値上げ幅を少なくすることができますので、長く所有するのであれば高く設定されている方が安心かもしれません。
〇元住吉・13分、7階建、55戸
専有部面積 管理費 積立金 販売価格 参考賃料 実質利回り
25.94 9,100円 1,820円 3,240万 113,300円 3.79%
●CL社
〇方南町駅・6分、5階建て、42戸
専有部面積 管理費 積立金 販売価格 参考賃料 実質利回り
27.30 12,100円 2,730円 4,070万 130,500円 3.41%
〇池上駅・9分、5階建て、35戸
専有部面積 管理費 積立金 販売価格 参考賃料 実質利回り
25.40 13,100円 2,540円 3,460万 106,000円 3.13%
●AL社
〇入谷駅・7分、14階建て、48戸
専有部面積 管理費 積立金 販売価格 参考賃料 実質利回り
25.48 7,640円 1,270円 3,600万 118,500円 3.65%
〇東中野駅・5分、5階建て、36戸
専有部面積 管理費 積立金 販売価格 参考賃料 実質利回り
25.61 7,400円 1,300円 4,250万 126,000円 3.31%
●SE社
〇光が丘駅・11分、5階建て、46戸
専有部面積 管理費 積立金 販売価格 参考賃料 実質利回り
25.66 8,400円 1,600円 2,660万 91,500円 3.68%
●所感
〇実質利回り：3.1%～3.8%
・後に示しますが、築浅の中古1Rマンションの実質利回りが3.6%ぐらいの低い利回りも頻繁に見ていたので、思っていたより利回りが高いように感じました。
・ただし、新築1Rの場合は、販売時の利回りを高く設定するために、敷金・礼金をゼロゼロ、フリーレントや広告費などもたくさんつけている場合もあるため、参考賃料が長期的に維持できるものなのか確認する必要があるかと思います。
〇管理費
・20m2の場合でも7,000円～8,000円（m2当りでは、350～400円/m2）ぐらいの物件もよく見ていましたので、25m2の広めの部屋で、最近の管理費値上げの状況からすると1万円を超えてしまうのかと思っていましたが、CL社以外は7,000円～9,000円で思っていたより安い印象です。
企業努力で工夫して低くおさえているのかもしれませんが、管理費会計の余剰幅が少なく赤字ぎりぎりとなっていたりするなども考えられ、今後も維持できるのか気になるところです。
・CL社だけ管理費が5割増しぐらいになっています。管理の仕様が異なっていて質が高いのかもしれませんし、管理費会計の余剰幅を大きく設定しているのかもしれませんが、各不動産会社毎に設定の仕方に違いがあるようです。
〇修繕積立金
・修繕積立金もCL社のみ2千円台で、他社よりも高く設定しています。修繕積立金はいずれ必ず値上げされることになりますので、最初から高く設定されていた方が、将来の値上げ幅を少なくすることができますので、長く所有するのであれば高く設定されている方が安心かもしれません。
築15年前後の中古再販物件との比較
〇新御徒町駅・4分、築2008年、約30戸
専有部面積 管理費 積立金 販売価格 現状賃料 実質利回り
25.07 12,460円 7,520円 2,260万 89,000円 3.66％
〇入谷駅・6分、築2012年、約30戸
専有部面積 管理費 積立金 販売価格 現状賃料 実質利回り
25.47 8,300円 5,800円 2,490万 91.500円 3.73％
〇大森駅・10分、築2008年、約80戸
専有部面積 管理費 積立金 販売価格 現状賃料 実質利回り
25.15 6,340円 1,210円 2,780万 93,000円 3.69%
〇三ノ輪駅・3分、築2008年、約100戸
専有部面積 管理費 積立金 販売価格 現状賃料 実質利回り
25.08 6,020円 5,220円 2,400万 83,000円 3.59%
〇東十条駅・5分、築2007年、約35戸
専有部面積 管理費 積立金 販売価格 現状賃料 実質利回り
26.24 6,300円 6,430円 2,370万 85,000円 3.66%
●所感
〇賃料
・新築物件と比較して2～3万低くなっています。築年は15年ぐらい経過していますが、部屋の面積が同程度でこんなに差がでるものなのか疑問に感じました。
中古再販物件は、現在入居中の賃料ですので、最近の賃料アップがおりこまれていないため低目になっているのか、新築物件の賃料がやはり高く設定されすぎているのか気になるところです。
〇修繕積立金
・築15年ぐらいであれば、新築時の2,000円程度からの2倍程度の4,000円前後かと思っていましたが、思っていたよりも高い印象を受けました。
最近の材料高・人手不足による建築費アップによる値上げがおりこまれている金額なのか、それともこれからさらに値上げされるのかが気になります。
〇実質利回り
・実質利回りだけの比較では、新築1Rとそれほど大きな違いがないことが分かります。
ただし、長期修繕計画の見直し・積立金の値上げが適切に行われていれば、修繕積立金の今後の値上げ幅が少なく、今後の賃料アップが期待できる立地であれば、長期的には中古再販物件の優位性が増すのかもしれません。
新築1Rと築浅中古再販物件との比較においては、ひと昔前よりは差が少なくなっているような気もしました。
新築も築浅中古も各物件提案によって幅があって、割安な新築と割高な築浅中古ではあまり収益性が変わらない、といったこともあり得るような気もしてきました。
新築だから、中古だからと一くくりにせず、各物件提案毎に広い視野で検討する必要がありそうです。
専有部面積 管理費 積立金 販売価格 現状賃料 実質利回り
25.07 12,460円 7,520円 2,260万 89,000円 3.66％
〇入谷駅・6分、築2012年、約30戸
専有部面積 管理費 積立金 販売価格 現状賃料 実質利回り
25.47 8,300円 5,800円 2,490万 91.500円 3.73％
〇大森駅・10分、築2008年、約80戸
専有部面積 管理費 積立金 販売価格 現状賃料 実質利回り
25.15 6,340円 1,210円 2,780万 93,000円 3.69%
〇三ノ輪駅・3分、築2008年、約100戸
専有部面積 管理費 積立金 販売価格 現状賃料 実質利回り
25.08 6,020円 5,220円 2,400万 83,000円 3.59%
〇東十条駅・5分、築2007年、約35戸
専有部面積 管理費 積立金 販売価格 現状賃料 実質利回り
26.24 6,300円 6,430円 2,370万 85,000円 3.66%
●所感
〇賃料
・新築物件と比較して2～3万低くなっています。築年は15年ぐらい経過していますが、部屋の面積が同程度でこんなに差がでるものなのか疑問に感じました。
中古再販物件は、現在入居中の賃料ですので、最近の賃料アップがおりこまれていないため低目になっているのか、新築物件の賃料がやはり高く設定されすぎているのか気になるところです。
〇修繕積立金
・築15年ぐらいであれば、新築時の2,000円程度からの2倍程度の4,000円前後かと思っていましたが、思っていたよりも高い印象を受けました。
最近の材料高・人手不足による建築費アップによる値上げがおりこまれている金額なのか、それともこれからさらに値上げされるのかが気になります。
〇実質利回り
・実質利回りだけの比較では、新築1Rとそれほど大きな違いがないことが分かります。
ただし、長期修繕計画の見直し・積立金の値上げが適切に行われていれば、修繕積立金の今後の値上げ幅が少なく、今後の賃料アップが期待できる立地であれば、長期的には中古再販物件の優位性が増すのかもしれません。
新築1Rと築浅中古再販物件との比較においては、ひと昔前よりは差が少なくなっているような気もしました。
新築も築浅中古も各物件提案によって幅があって、割安な新築と割高な築浅中古ではあまり収益性が変わらない、といったこともあり得るような気もしてきました。
新築だから、中古だからと一くくりにせず、各物件提案毎に広い視野で検討する必要がありそうです。