（１）港区のワンルームマンション規制の概要

１）対象建築物

・37m2未満の住戸が7以上の共同住宅。

２）規制内容

●規制の開始時期
・平成17年（2005年）4月1日から

●規制内容
〇住戸の専用面積
・25㎡以上
・商業地域は、総戸数の2分の1未満の戸数を20m2以上とすることができる。

〇ファミリー住戸の設置
・30戸以上の場合、ファミリー住戸（50㎡以上）を次の数以上設置する。
イ）商業地域
29戸を超えた数の1割（端数切り上げ）に1を加えた数
(総戸数-29)/10 ＋ 1　　　

ロ）その他の地域
29戸を超えた数の2割（端数切り上げ）に1を加えた数
(総戸数-29)/5 ＋ 1

（２）試算例

１）商業地域以外

①総戸数30戸
・1R住戸：28戸、25m2×28戸＝700m2
・ファミリー住戸：2戸、50m2×2＝100m2、全体の13%
・専有部の合計面積：800m2
・1R住戸の負担割合比率：0.94
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.88
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）

②総戸数50戸
・1R住戸：44戸、25m2×44戸＝1,100m2
・ファミリー住戸：6戸、50m2×6＝300m2、全体の21%
・専有部の合計面積：1,400m2
・1R住戸の負担割合比率：0.89
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.79

③総戸数100戸
・1R住戸：84戸、25m2×84戸＝2,100m2
・ファミリー住戸：16戸、50m2×16＝800m2、全体の28%
・専有部の合計面積：2,900m2
・1R住戸の負担割合比率：0.86
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.70

２）商業地域

①総戸数30戸
・20m2の1R住戸：14戸、25m2の1R住戸：14戸
　20m2×14＋25m2×14＝630m2
・ファミリー住戸：2戸、50m2×2＝100m2、全体の14%
・専有部の合計面積：7300m2
・20m2の1R住戸の負担割合比率：0.89
・25m2の1R住戸の負担割合比率：1.03
・ファミリー住戸の負担割合比率：2.05
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）

②総戸数50戸
・20m2の1R住戸：24戸、25m2の1R住戸：22戸
　20m2×24＋25m2×22＝1,030m2
・ファミリー住戸：4戸、50m2×4＝200m2、全体の16%
・専有部の合計面積：1,230m2
・20m2の1R住戸の負担割合比率：0.82
・25m2の1R住戸の負担割合比率：1.02
・ファミリー住戸の負担割合比率：2.03

③総戸数100戸
・20m2の1R住戸：49戸、25m2の1R住戸：42戸
　20m2×49＋25m2×42＝2,030m2
・ファミリー住戸：9戸、50m2×9＝450m2、全体の18%
・専有部の合計面積：2,480m2
・20m2の1R住戸の負担割合比率：0.81
・25m2の1R住戸の負担割合比率：1.01
・ファミリー住戸の負担割合比率：2.02

東京23区の新築ワンルームマンション、立地と価格ばかりに注目しがちで、構造や設備については取り上げられることが少ないようです。
　
2025年5月築の以下の3物件のパンフレット情報を基に構造や設備を比較してみました。
　
・アイルグランデ品川
・リルシア北千住
・ステージグランデ竹ノ塚
　

（１）中央区のワンルームマンション規制の概要

〇対象建築物
・住宅数が10戸以上。
　
〇専有部の最低面積
・25m2以上
　規制の開始時期：ネット調査で確認できず不明。
　
〇ファミリー住戸の設置義務
・ファミリー向け住戸（40m2以上）の専用面積が全住戸の合計の1/3以上。
　規制の開始時期：ネット調査で確認できず不明。
　
（２）規制開始時期の調査
　
①専有部の最低面積
・中古マンションの販売広告の中央区物件の築年数別の25m2以上の物件割合を調べると以下のようになっていたため、2010年頃と思われます。
　2006年：13%
　2007年：46%
　2008年：9%
　2009年：63%
　2010年：73%
　2011年：87%
・2010年以前は、18～25m2の物件の割合が多いようです。
　
②ファミリー住戸の設置義務
・データ数が少ないので判断が困難でしたが、2005年以降の物件で40m2以上住戸があるマンションが増えてきた印象です。

（３）試算例

２）築2012年頃以降のマンション

①総戸数15戸
・1R住戸：11戸、25m2×11戸＝275m2
・ファミリー住戸：4戸、40m2×4＝160m2、全体の37%
・専有部の合計面積：435m2
・1R住戸の負担割合比率：0.86
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.38
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）

②総戸数20戸
・1R住戸：15戸、25m2×15戸＝375m2
・ファミリー住戸：5戸、40m2×5＝200m2、全体の35%
・専有部の合計面積：575m2
・1R住戸の負担割合比率：0.87
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.39

③総戸数31戸
・1R住戸：23戸、25m2×23戸＝575m2
・ファミリー住戸：8戸、40m2×8＝320m2、全体の36%
・専有部の合計面積：895m2
・1R住戸の負担割合比率：0.87
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.39

東京23区のワンルームマンションにおいては、2000年前後から専有部の最低面積と一定数のファミリー住戸の設置義務などが各区毎に規制されてきました。
　
規制内容は各区毎に何度か強化されてきていることもあり、各区と築年数によって専有部の最低面積と負担割合（1棟内にファミリー住戸が多いと1R住戸の管理費・積立金の負担割合が少なくなる）が異なっています。
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