投資用マンションの今後40年間の修繕工事費用と必要な積立金額について、住宅金融支援機構のマンションライフサイクルシミュレーションを使って試算しています。

マンションの総戸数によって修繕工事費用と積立金額が異なることは広く知られていますが、同じマンション内にファミリー住戸がどの程度あるかによっても異なってきます。

東京23区では各区のワンルームマンション規制によってファミリー住戸設置義務があり、区ごとにどの程度のファミリー住戸があるか推測することができます。
※千代田区、中央区については以下の記事参照
ワンルームマンション規制、ファミリー住戸の戸数と負担率の試算（１）千代田区
ワンルームマンション規制、ファミリー住戸の戸数と負担率の試算（２）中央区
　
千代田区、中央区のワンルームマンション規制を考慮した住戸構成によって試算してみました。
　
●シミュレーション条件（実施時期：2026年1月）
・築年数：2010年
・階数：7階
・建築面積：専有面積の合計÷階数＊1.5
・敷地面積：建ぺい率を0.7と想定。敷地面積＝建築面積÷0.7
・直近の外壁塗装等工事：直前に実施と想定。次は15年後で15年周期。
　
●試算結果

※1R住戸の専有面積：25m2、ファミリー住戸の専有面積：40m2
　
●ファミリー住戸がないマンションとの比較

（１）江戸川区のワンルームマンション規制の概要

１）対象建築物

・地上３階建以上、10戸以上

２）規制内容

①平成18(2006)4/1施行
・住戸の専用面積：30㎡以上。
・家族向け住戸の附置
　15戸を超える部分は、超える部分の平均を70m2以上。

②令和3(2021)10/1施行
・住戸の専用面積：25㎡以上。
・家族向け住戸の附置
　・15戸を超える部分は、当該戸数の平均を70m2以上
　・既定の基準を満たす賃貸の特定共同住宅の場合は、30戸以上の部分の平均面積を50m2以上

（２）試算例

１）2023年頃以降（2022年規制のマンションが竣工された頃）

※既定の基準を満たす賃貸の特定共同住宅の場合

①総戸数30戸
・1R住戸：29戸、25m2×29戸＝725m2
・50m2住戸：1戸、50m2×1戸＝50m2、全体の6%
・専有部の合計面積：775m2
・1R住戸の負担割合比率：0.97
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.94

②総戸数50戸
・1R住戸：29戸、25m2×29戸＝725m2
・50m2住戸：21戸、50m2×21戸＝1,050m2、全体の59%
・専有部の合計面積：1,775m2
・1R住戸の負担割合比率：0.70
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.41

③総戸数100戸
・1R住戸：29戸、25m2×29戸＝725m2
・50m2住戸：71戸、50m2×71戸＝3,550m2、全体の83%
・専有部の合計面積：4,275m2
・1R住戸の負担割合比率：0.58
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.17

（１）葛飾区のワンルームマンション規制の概要

１）対象建築物

・地上３階建以上、15戸以上

２）規制内容

①令和4(2022)10/1施行
・住戸の専用面積：25㎡以上。
・家族向け住戸については規定なし

（２）試算例

１）2024年頃以降（2022年規制のマンションが竣工された頃）

①総戸数30戸
・1R住戸：30戸、25m2×30戸＝750m2
・ファミリー住戸：0戸
・専有部の合計面積：750m2

②総戸数50戸
・1R住戸：50戸、25m2×50戸＝1,250m2
・ファミリー住戸：0戸
・専有部の合計面積：1,250m2

③総戸数100戸
・1R住戸：100戸、25m2×100戸＝2,500m2
・ファミリー住戸：0戸
・専有部の合計面積：2,500m2

（１）練馬区のワンルームマンション規制の概要

１）対象建築物

・ワンルーム住戸（40m2未満）が15戸以上の集合住宅

２）規制内容

①平成18(2006)4/1施行
・住戸の専用面積：20m2

②平成23(2011)8/1施行
・住戸の専用面積：25m2
・家族向け住戸の附置

③令和2(2020)4/1施行
・家族向け住戸の附置
　1R住戸が30戸以上の場合、以下の数を設置する
　　10戸以上をファミリー住戸（55m2以上）に。
　　総戸数が41戸以上の場合は以下の数とする。
　　　10＋（総戸数－40）/2　の数

（２）試算例

１）2008年頃以降（2006年規制のマンションが竣工された頃）

①総戸数50戸
・1R住戸：50戸、20m2×50戸＝1,000m2
・ファミリー住戸：0戸
・専有部の合計面積：1,000m2

２）2012年頃以降（2010年規制のマンションが竣工された頃）

①総戸数50戸
・1R住戸：50戸、25m2×50戸＝1,250m2
・ファミリー住戸：0戸
・専有部の合計面積：1,250m2

３）2022年頃以降（2020年規制のマンションが竣工された頃）

イ）1R住戸（40m2未満）が30戸以上で家族向け住戸（55m2以上）設置義務付けの場合

①総戸数30戸
・1R住戸：20戸、25m2×20戸＝500m2
・ファミリー住戸：10戸、55m2×10戸＝550m2、全体の52%
・専有部の合計面積：1,050m2
・1R住戸の負担割合比率：0.71
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.57
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）

②総戸数50戸
・1R住戸：35戸、25m2×35戸＝875m2
・ファミリー住戸：15戸、55m2×15戸＝825m2、全体の49%
・専有部の合計面積：1,700m2
・1R住戸の負担割合比率：0.74
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.62

③総戸数100戸
・1R住戸：60戸、25m2×60戸＝1
,500m2
・ファミリー住戸：40戸、55m2×40戸＝2,200m2、全体の59%
・専有部の合計面積：3,700m2
・1R住戸の負担割合比率：0.68
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.49

ロ）総戸数が30戸以上だが、1R住戸（40m2未満）が29戸で30戸未満のため、家族向け住戸（55m2以上）の設置が必要ない場合

①総戸数30戸
・1R住戸：29戸、25m2×29戸＝725m2
・40m2住戸：1戸、40m2×1戸＝40m2、全体の5%
・専有部の合計面積：765m2
・1R住戸の負担割合比率：0.98
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.57

②総戸数50戸
・1R住戸：29戸、25m2×29戸＝725m2
・40m2住戸：21戸、40m2×21戸＝840m2、全体の54%
・専有部の合計面積：1,565m2
・1R住戸の負担割合比率：0.80
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.28

③総戸数100戸
・1R住戸：29戸、25m2×29戸＝725m2
・40m2住戸：71戸、40m2×71戸＝2,840m2、全体の80%
・専有部の合計面積：3,565m2
・1R住戸の負担割合比率：0.70
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.12

（１）板橋区のワンルームマンション規制の概要

１）対象建築物

・地上３階建以上、小規模住戸（35m2未満）が15戸以上

２）規制内容

①平成21(2009)4/1施行
・住戸の専用面積：25m2
・家族向け住戸の附置
　小規模住戸（35m2未満）30戸以上の場合、以下の数のファミリー住戸又はバリアフリーに配慮した住戸を設置
　（総戸数-29）×1/3をファミリー住戸（55m2以上）に。
→上記規定があるが、実際にはバリアフリー住戸として設置されているようで、家族向け住戸が設置されているマンションは少ないと思われる。

②平成31(2019)3/29施行
・家族向け住戸の附置
　総戸数が30戸以上の場合、以下の数を設置する（端数切上げ）
（総戸数-15）×1/3をファミリー住戸（55m2以上）に。

（２）試算例

１）2009年頃以降（2007年規制のマンションが竣工された頃）

①総戸数50戸
・1R住戸：50戸、18m2×50戸＝900m2
・ファミリー住戸：0戸
・専有部の合計面積：900m2

２）2011年頃以降（2009年規制のマンションが竣工された頃）

①総戸数50戸
・1R住戸：50戸、25m2×50戸＝1,250m2
・ファミリー住戸：0戸
・専有部の合計面積：1,250m2

小規模住戸（35m2未満）30戸以上の場合の規制については、ファミリー住戸ではなくバリアフリー仕様で対応していると思われるため、ファミリー住戸はゼロと想定。

３）2021年頃以降（2019年規制のマンションが竣工された頃）

イ）小規模住戸（35m2未満）が15戸以上のマンションの場合

①総戸数29戸
・1R住戸：29戸、25m2×29戸＝725m2
・ファミリー住戸：0戸
・専有部の合計面積：725m2

②総戸数30戸
・1R住戸：25戸、25m2×25戸＝625m2
・ファミリー住戸：5戸、55m2×5戸＝275m2、全体の31%
・専有部の合計面積：900m2
・1R住戸の負担割合比率：0.83
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.83
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）

③総戸数50戸
・1R住戸：38戸、25m2×38戸＝950m2
・ファミリー住戸：12戸、55m2×12戸＝660m2、全体の41%
・専有部の合計面積：1,610m2
・1R住戸の負担割合比率：0.78
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.71

④総戸数100戸
・1R住戸：71戸、25m2×71戸＝1,775m2
・ファミリー住戸：29戸、55m2×29戸＝1,595m2、全体の47%
・専有部の合計面積：3,370m2
・1R住戸の負担割合比率：0.74
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.63

ロ）小規模住戸（35m2未満）が15戸未満のマンションの場合（ワンルームマンション規制の対象外で、55m2以上のファミリー住戸設置の必要なし）

①総戸数30戸
・1R住戸：14戸、25m2×14戸＝350m2
・35m2住戸：16戸、35m2×16戸＝560m2、全体の62%
・専有部の合計面積：910m2
・1R住戸の負担割合比率：0.82
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.15

②総戸数50戸
・1R住戸：14戸、25m2×14戸＝350m2
・35m2住戸：36戸、35m2×36戸＝1,260m2、全体の78%
・専有部の合計面積：1,610m2
・1R住戸の負担割合比率：0.78
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.09

③総戸数100戸
・1R住戸：14戸、25m2×14戸＝350m2
・35m2住戸：86戸、35m2×86戸＝3,010m2、全体の90%
・専有部の合計面積：3,360m2
・1R住戸の負担割合比率：0.74
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.04

（１）荒川区のワンルームマンション規制の概要

１）対象建築物

・15戸以上

２）規制内容

①平成13(2001)4/1施行
・住戸の専用面積：25m2
・家族向け住戸の附置
　住戸数が30戸以上：1/2以上をファミリー住戸（60㎡以上）

②平成19(2007)9/27施行
・家族向け住戸の附置
　住戸数が30戸以上：1/2以上をファミリー住戸（50㎡以上）

③平成28(2016)2/1施行
・家族向け住戸の附置
　ワンルーム形式住戸(40m2未満)を30戸以上含む場合、以下の戸数以上をファミリー住戸　住戸数が15～29戸：1/3以上をファミリー住戸（50m2以上）
　住戸数が30戸以上：1/2以上をファミリー住戸（50㎡以上）

（２）試算例

１）2003年頃（2001年規制のマンションが竣工された頃）

①総戸数29戸
・1R住戸：29戸、25m2×29戸＝725m2
・ファミリー住戸：0戸
・専有部の合計面積：725m2

②総戸数30戸
・1R住戸：30戸、25m2×15戸＝375m2
・ファミリー住戸：15戸、60m2×15戸＝900m2、全体の71%
・専有部の合計面積：1,275m2
・1R住戸の負担割合比率：0.59
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.41
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）

③総戸数50戸
・1R住戸：25戸、25m2×25戸＝625m2
・ファミリー住戸：25戸、60m2×25戸＝1,500m2、全体の71%
・専有部の合計面積：2,125m2
・1R住戸の負担割合比率：0.59
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.41

２）2009年頃以降（2007年規制のマンションが竣工された頃）

①総戸数50戸
・1R住戸：25戸、25m2×25戸＝625m2
・ファミリー住戸：25戸、50m2×25戸＝1,250m2、全体の67%
・専有部の合計面積：1,875m2
・1R住戸の負担割合比率：0.67
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.33
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）

３）2018年頃以降（2016年規制のマンションが竣工された頃）

①総戸数15戸
・1R住戸：10戸、25m2×10戸＝250m2
・ファミリー住戸：5戸、50m2×5戸＝250m2、全体の50%
・専有部の合計面積：500m2
・1R住戸の負担割合比率：0.75
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.50

②総戸数29戸
・1R住戸：19戸、25m2×19戸＝475m2
・ファミリー住戸：10戸、50m2×10戸＝500m2、全体の51%
・専有部の合計面積：975m2
・1R住戸の負担割合比率：0.74
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.49

③総戸数30戸
・1R住戸：15戸、25m2×15戸＝375m2
・ファミリー住戸：15戸、50m2×15戸＝750m2、全体の67%
・専有部の合計面積：1,125m2
・1R住戸の負担割合比率：0.67
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.33

④総戸数50戸
・1R住戸：25戸、25m2×25戸＝625m2
・ファミリー住戸：25戸、50m2×25戸＝1,250m2、全体の67%
・専有部の合計面積：1,875m2
・1R住戸の負担割合比率：0.67
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.33

（１）北区のワンルームマンション規制の概要

１）対象建築物

・３階建て以上、総戸数が15戸以上

２）規制内容

①平成3(1991)10/1施行
・住戸の専用面積：18m2

②平成17(2005)4/1施行
・家族向け住戸の附置
　イ）各住戸の専用面積が25m2以上の建物（端数切上）
　（総戸数－30）×1/2以上（家族向け：50m2以上の住戸）
　ロ）上記以外（18m2以上25m2未満の建物）（端数切上）
　（総戸数－15）×1/2以上（家族向け：50m2以上の住戸）

③平成20(2008)10/1施行
・住戸の専用面積：25m2
・家族向け住戸の附置
　ワンルーム形式住戸(40m2未満)を30戸以上含む場合、以下の戸数以上をファミリー住戸（55m2以上）に（端数切上）
　（総戸数－30）×1/2以上（家族向け：55m2以上の住戸）

（２）試算例

１）2005年頃（平成17(2005)4/1の規制が普及前）

①総戸数50戸
・1R住戸：50戸、18m2×50戸＝900m2
・ファミリー住戸：0戸
・専有部の合計面積：900m2

２）2007年頃以降（2005年規制のマンションが竣工された頃）
※上記イ）の場合　各住戸面積を25m2

①総戸数30戸
・1R住戸：30戸、25m2×30戸＝750m2
・ファミリー住戸：0戸
・専有部の合計面積：750m2

②総戸数50戸
・1R住戸：40戸、25m2×40戸＝1,000m2
・ファミリー住戸：10戸、50m2×10戸＝500m2、全体の33%
・専有部の合計面積：1,500m2
・1R住戸の負担割合比率：0.83
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.67
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）

③総戸数100戸
・1R住戸：65戸、25m2×65戸＝1,625m2
・ファミリー住戸：35戸、50m2×35戸＝1,750m2、全体の52%
・専有部の合計面積：3,375m2
・1R住戸の負担割合比率：0.74
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.48

３）2010年頃以降（2008年規制のマンションが竣工された頃）

イ）総戸数30戸超で、55m2のファミリー住戸を附置する場合
①総戸数30戸
・1R住戸：30戸、25m2×30戸＝750m2
・ファミリー住戸：0戸
・専有部の合計面積：750m2

②総戸数50戸
・1R住戸：40戸、25m2×40戸＝1,000m2
・ファミリー住戸：10戸、55m2×10戸＝550m2、全体の35%
・専有部の合計面積：1,550m2
・1R住戸の負担割合比率：0.81
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.77

③総戸数100戸
・1R住戸：65戸、25m2×65戸＝1,625m2
・ファミリー住戸：35戸、55m2×35戸＝1,925m2、全体の54%
・専有部の合計面積：3,550m2
・1R住戸の負担割合比率：0.70
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.55

ロ）総戸数30戸超の建物で、ワンルーム形式住戸(40m2未満)が30戸以上とならないようにして29戸を上限とし、30戸以上の住戸を40m2の面積の住戸とする場合
①総戸数30戸
・1R住戸：29戸、25m2×29戸＝725m2
・40m2住戸：1戸、40m2×1戸＝40m2、全体の5%
・専有部の合計面積：765m2
・1R住戸の負担割合比率：0.98
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.57

②総戸数50戸
・1R住戸：29戸、25m2×29戸＝725m2
・40m2住戸：21戸、40m2×21戸＝840m2、全体の54%
・専有部の合計面積：1,565m2
・1R住戸の負担割合比率：0.80
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.28

③総戸数100戸
・1R住戸：29戸、25m2×29戸＝725m2
・40m2住戸：71戸、40m2×71戸＝2,840m2、全体の80%
・専有部の合計面積：3,565m2
・1R住戸の負担割合比率：0.70
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.12

（１）豊島区のワンルームマンション規制の概要

１）対象建築物

・３階建て以上、総戸数が15戸以上

２）規制内容

①平成17(2005)1/1施行
・住戸の専用面積：20m2

②平成26(2014)10/1施行
・住戸の専用面積：25㎡以上

③令和(2024)10/1施行
・家族向け住戸の附置
　総戸数が30戸以上の場合（商業地域は対象外）（端数切上）
　1＋（総戸数-29）×1/5以上を50㎡以上のファミリー住戸

（２）試算例

１）2007年頃以降（2005年規制のマンションが竣工された頃）

①総戸数50戸
・1R住戸：50戸、20m2×50戸＝1,000m2
・ファミリー住戸：0戸
・専有部の合計面積：1,000m2

２）2016年頃以降（2014年規制のマンションが竣工された頃）

①総戸数50戸
・1R住戸：50戸、25m2×50戸＝1,250m2
・ファミリー住戸：0戸
・専有部の合計面積：1,250m2

３）2026年頃以降（2024年規制のマンションが竣工された頃）

①総戸数30戸
・1R住戸：28戸、25m2×28戸＝700m2
・ファミリー住戸：2戸、50m2×2戸＝100m2、全体の13%
・専有部の合計面積：800m2
・1R住戸の負担割合比率：0.94
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.88
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）

②総戸数50戸
・1R住戸：44戸、25m2×44戸＝1,100m2
・ファミリー住戸：6戸、50m2×6戸＝300m2、全体の21%
・専有部の合計面積：1,400m2
・1R住戸の負担割合比率：0.89
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.79

③総戸数100戸
・1R住戸：84戸、25m2×84戸＝2,100m2
・ファミリー住戸：16戸、50m2×16戸＝800m2、全体の28%
・専有部の合計面積：2,900m2
・1R住戸の負担割合比率：0.86
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.72