投資用マンションの今後40年間の修繕工事費用と必要な積立金額について、住宅金融支援機構のマンションライフサイクルシミュレーションを使って試算しています。

マンションの総戸数によって修繕工事費用と積立金額が異なることは広く知られていますが、同じマンション内にファミリー住戸がどの程度あるかによっても異なってきます。

東京23区では各区のワンルームマンション規制によってファミリー住戸設置義務があり、区ごとにどの程度のファミリー住戸があるか推測することができます。
※墨田区については以下の記事参照
ワンルームマンション規制、ファミリー住戸の戸数と負担率の試算（７）墨田区
　
墨田区のワンルームマンション規制を考慮した住戸構成によって試算してみました。
　
●シミュレーション条件（実施時期：2026年1月）
・築年数：2010年
・階数：7階
・建築面積：専有面積の合計÷階数＊1.5
・敷地面積：建ぺい率を0.7と想定。敷地面積＝建築面積÷0.7
・直近の外壁塗装等工事：直前に実施と想定。次は15年後で15年周期。
　
●試算結果

※1R住戸の専有面積：25m2、ファミリー住戸の専有面積：40m2
　
●ファミリー住戸がないマンションとの比較

（１）江東区のワンルームマンション規制の概要

１）対象建築物

・地階を除く階数が3以上で住戸数15戸以上かつ過半数以上が40m2未満。

２）規制内容

①平成17(2005)9/1施行
・住戸の専用面積：20m2以上

②平成20(2008)4/1施行
・住戸の専用面積：25m2以上

③令和6(2024)1/1施行
・住戸の専用面積：25m2以上
・ファミリー住戸附置
　40m2未満の住戸が20戸以上の場合
　ファミリー住戸の数：(40m2未満の住戸数-19)/3　端数は切上げ
　※最大29戸

（２）試算例

１）2007年頃以降（2005年規制のマンションが竣工された頃）

①総戸数50戸
・1R住戸：50戸、20m2×50戸＝1,000m2
・ファミリー住戸：0戸
・専有部の合計面積：1,000m2

２）2010年頃以降（2008年規制のマンションが竣工された頃）

①総戸数50戸
・1R住戸：50戸、25m2×50戸＝1,250m2
・ファミリー住戸：0戸
・専有部の合計面積：1,250m2

３）2026年頃以降（2024年規制のマンションが竣工された頃）

①総戸数21戸
・1R住戸：20戸、25m2×20戸＝500m2
・ファミリー住戸：1戸、40m2×1戸＝40m2、全体の7%
・専有部の合計面積：540m2
・1R住戸の負担割合比率：0.97
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.56
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）

②総戸数50戸
・1R住戸：42戸、25m2×42戸＝1,050m2
・ファミリー住戸：8戸、40m2×8戸＝320m2、全体の23%
・専有部の合計面積：1,370m2
・1R住戸の負担割合比率：0.91
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.46

③総戸数101戸
・1R住戸：80戸、25m2×80戸＝2,000m2
・ファミリー住戸：21戸、40m2×21戸＝840m2、全体の30%
・専有部の合計面積：2,840m2
・1R住戸の負担割合比率：0.89
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.42

（１）墨田区のワンルームマンション規制の概要

１）対象建築物

・住戸数15以上又は地上3階以上かつ10戸以上。

２）規制内容

①平成18(2006)1/1施行
・住戸の専用面積：20m2以上
・ファミリー住戸附置
　総戸数が50戸以上の場合、30%以上をファミリー住戸。

②平成20(2008)7/1施行
・住戸の専用面積：25m2以上
・ファミリー住戸附置
　総戸数が25戸以上
　　総戸数の30％以上を40ｍ2以上の住戸

③平成24(2012)7/1施行
・住戸の専用面積：25m2以上
・ファミリー住戸附置
　総戸数が25～99戸
　　総戸数の30％以上を40ｍ2以上の住戸
　総戸数が100戸以上の場合
　　40m2以上を総戸数の50%以上、70m2以上を20%以上。

（２）試算例

１）2008年頃以降（2006年規制のマンションが竣工された頃）

①総戸数50戸
・1R住戸：35戸、20m2×35戸＝700m2
・ファミリー住戸：15戸、40m2×15＝600m2、全体の46%
・専有部の合計面積：1,300m2
・1R住戸の負担割合比率：0.77
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.54
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）

②総戸数100戸
・1R住戸：70戸、20m2×70戸＝1,400m2
・ファミリー住戸：30戸、40m2×30＝1,200m2、全体の46%
・専有部の合計面積：2,600m2
・1R住戸の負担割合比率：0.77
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.54

２）2010年頃以降（2008年規制のマンションが竣工された頃）

①総戸数25戸
・1R住戸：17戸、25m2×17戸＝425m2
・ファミリー住戸：8戸、40m2×8戸＝320m2、全体の43%
・専有部の合計面積：745m2
・1R住戸の負担割合比率：0.84
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.34
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）

②総戸数50戸
・1R住戸：35戸、25m2×35戸＝875m2
・ファミリー住戸：15戸、40m2×15戸＝600m2、全体の41%
・専有部の合計面積：1,475m2
・1R住戸の負担割合比率：0.85
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.36

③総戸数100戸
・1R住戸：70戸、25m2×70戸＝1,750m2
・ファミリー住戸：30戸、40m2×30戸＝1,200m2、全体の41%
・専有部の合計面積：2,950m2
・1R住戸の負担割合比率：0.85
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.36

３）2014年頃以降（2012年規制のマンションが竣工された頃）

①総戸数25戸
・上記２）と同じ
②総戸数50戸
・上記２）と同じ

③総戸数99戸
・1R住戸：69戸、25m2×69戸＝1,725m2
・ファミリー住戸：30戸、40m2×30戸＝1,200m2、全体の41%
・専有部の合計面積：2,925m2
・1R住戸の負担割合比率：0.85
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.35

④総戸数100戸
・1R住戸：50戸、25m2×50戸＝1,250m2
・ファミリー住戸：40m2-30戸、70m2-20戸
　40m2×30＋70m2×20＝2,600m2、全体の68%
・専有部の合計面積：3,850m2
・1R住戸の負担割合比率：0.65
・70mのファミリー住戸の負担割合比率：1.82

※情報元
・”公式”：物件情報 | 株式会社BRI

※情報元
・”公式”：取り扱い賃貸物件一覧 スカイコート賃貸センター

※情報元
・”公式”：ZOOMRENT ｜ LENZ DX

※情報元
・マンションカタログ | メインステージシリーズの賃貸物件なら【青山メインランド】
・資産運用型マンション メインステージシリーズ | 不動産投資のメインランドジャパン

東京23区の新築ワンルームマンション、立地と価格ばかりに注目しがちで、構造や設備については取り上げられることが少ないようです。
　
2025年4月築の以下の5物件のパンフレット情報を基に構造や設備を比較してみました。
　
・プレミアムキューブ大森トロワ
・ディアレイシャス平和島
・リルシア東京イーストII（青砥駅）
・リルシア綾瀬Ⅲ
・セリュークス東向島