東京23区の新築ワンルームマンション、立地と価格ばかりに注目しがちで、構造や設備については取り上げられることが少ないようです。
2025年8月築の以下の3物件のパンフレット情報を基に構造や設備を比較してみました。
・レガリス武蔵小山
・AZEST押上EAST
・リルシア北赤羽
ワンルームマンション投資の家賃収入でホソボソと暮らしている大家の日記
（１）文京区のワンルームマンション規制の概要
１）対象建築物
・40㎡未満の住戸が10戸以上の建築物。
２）規制内容
①施行日：H18年（2006年）1月1日
・住戸の専用面積
第一種低層：25m2以上
上記以外：18m2以上
・ファミリー住戸（40㎡以上）附置
(総戸数-30)/2を37㎡以上の住戸に
②施行日：H20年（2008年）7月1日
・住戸の専用面積：25m2以上
・ファミリー住戸（40㎡以上）附置
(総戸数-15）×1/2をファミリー住戸（40㎡以上）に
（２）試算例
１）2008年頃以降（2006年規制のマンションが竣工された頃）
※第一種低層地域以外のマンション
①総戸数31戸
・1R住戸：30戸、18m2×30戸＝540m2
・ファミリー住戸：1戸、37m2×1＝37m2、全体の6%
・専有部の合計面積：577m2
・1R住戸の負担割合比率：0.97
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.99
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）
②総戸数50戸
・1R住戸：40戸、18m2×40戸＝720m2
・ファミリー住戸：10戸、37m2×10＝370m2、全体の34%
・専有部の合計面積：1,090m2
・1R住戸の負担割合比率：0.83
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.70
③総戸数100戸
・1R住戸：65戸、18m2×65戸＝1,170m2
・ファミリー住戸：35戸、37m2×35＝1,295m2、全体の53%
・専有部の合計面積：2,465m2
・1R住戸の負担割合比率：0.73
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.50
２）2010年頃以降（2008年規制のマンションが竣工された頃）
※（１）のその他地域（第一種低層以外）のマンション
①総戸数16戸
・1R住戸：15戸、25m2×15戸＝375m2
・ファミリー住戸：1戸、40m2×1＝40m2、全体の10%
・専有部の合計面積：415m2
・1R住戸の負担割合比率：0.96
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.54
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）
②総戸数31戸
・1R住戸：23戸、25m2×23戸＝575m2
・ファミリー住戸：8戸、40m2×8＝320m2、全体の36%
・専有部の合計面積：895m2
・1R住戸の負担割合比率：0.87
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.39
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）
③総戸数50戸
・1R住戸：32戸、25m2×32戸＝800m2
・ファミリー住戸：18戸、40m2×18＝720m2、全体の47%
・専有部の合計面積：1,520m2
・1R住戸の負担割合比率：0.82
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.32
④総戸数100戸
・1R住戸：57戸、25m2×57戸＝1,425m2
・ファミリー住戸：43戸、40m2×43＝1,720m2、全体の55%
・専有部の合計面積：3,145m2
・1R住戸の負担割合比率：0.79
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.27
（１）新宿区のワンルームマンション規制の概要
１）対象建築物
・地階を除く階数が3以上で、ワンルーム形式の住戸（30m2未満の住戸）を10戸以上有するもの。
２）規制内容
①施行日：H16年（2004年）4月1日
・住戸の専用面積：18m2以上
・ファミリー住戸（40㎡以上）附置
第一種低層：(1R住戸-29)/3
商業・近隣商業・準工業：(1R住戸-29)/10
その他：(1R住戸-29)/5
②施行日：H20年（2008年）10月1日
・住戸の専用面積：25m2以上
・ファミリー住戸（40㎡以上）附置
第一種低層：(1R住戸-29)/2
その他：(1R住戸-29)/3
（２）試算例
１）2006年頃以降（2004年規制のマンションが竣工された頃）
※（１）のその他地域（第一種低層、商業・近隣商業・準工業以外）のマンション
①総戸数31戸
・1R住戸：30戸、18m2×30戸＝540m2
・ファミリー住戸：1戸、40m2×1＝40m2、全体の7%
・専有部の合計面積：580m2
・1R住戸の負担割合比率：0.96
・ファミリー住戸の負担割合比率：2.14
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）
②総戸数50戸
・1R住戸：46戸、18m2×46戸＝828m2
・ファミリー住戸：4戸、40m2×4＝160m2、全体の16%
・専有部の合計面積：988m2
・1R住戸の負担割合比率：0.91
・ファミリー住戸の負担割合比率：2.02
③総戸数100戸
・1R住戸：88戸、18m2×88戸＝1,584m2
・ファミリー住戸：12戸、40m2×12＝480m2、全体の23%
・専有部の合計面積：2,064m2
・1R住戸の負担割合比率：0.87
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.94
２）2010年頃以降（2008年規制のマンションが竣工された頃）
※（１）のその他地域（第一種低層以外）のマンション
①総戸数31戸
・1R住戸：30戸、25m2×30戸＝750m2
・ファミリー住戸：1戸、40m2×1＝40m2、全体の5%
・専有部の合計面積：790m2
・1R住戸の負担割合比率：0.98
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.57
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）
②総戸数51戸
・1R住戸：45戸、25m2×45戸＝1,125m2
・ファミリー住戸：6戸、40m2×6＝240m2、全体の18%
・専有部の合計面積：1,365m2
・1R住戸の負担割合比率：0.93
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.49
③総戸数100戸
・1R住戸：82戸、25m2×82戸＝2,050m2
・ファミリー住戸：18戸、40m2×18＝720m2、全体の26%
・専有部の合計面積：2,770m2
・1R住戸の負担割合比率：0.90
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.42
（１）港区のワンルームマンション規制の概要
１）対象建築物
・37m2未満の住戸が7以上の共同住宅。
２）規制内容
●規制の開始時期
・平成17年（2005年）4月1日から
●規制内容
〇住戸の専用面積
・25㎡以上
・商業地域は、総戸数の2分の1未満の戸数を20m2以上とすることができる。
〇ファミリー住戸の設置
・30戸以上の場合、ファミリー住戸（50㎡以上）を次の数以上設置する。
イ）商業地域
29戸を超えた数の1割（端数切り上げ）に1を加えた数
(総戸数-29)/10 ＋ 1
ロ）その他の地域
29戸を超えた数の2割（端数切り上げ）に1を加えた数
(総戸数-29)/5 ＋ 1
（２）試算例
１）商業地域以外
①総戸数30戸
・1R住戸：28戸、25m2×28戸＝700m2
・ファミリー住戸：2戸、50m2×2＝100m2、全体の13%
・専有部の合計面積：800m2
・1R住戸の負担割合比率：0.94
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.88
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）
②総戸数50戸
・1R住戸：44戸、25m2×44戸＝1,100m2
・ファミリー住戸：6戸、50m2×6＝300m2、全体の21%
・専有部の合計面積：1,400m2
・1R住戸の負担割合比率：0.89
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.79
③総戸数100戸
・1R住戸：84戸、25m2×84戸＝2,100m2
・ファミリー住戸：16戸、50m2×16＝800m2、全体の28%
・専有部の合計面積：2,900m2
・1R住戸の負担割合比率：0.86
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.70
２）商業地域
①総戸数30戸
・20m2の1R住戸：14戸、25m2の1R住戸：14戸
20m2×14＋25m2×14＝630m2
・ファミリー住戸：2戸、50m2×2＝100m2、全体の14%
・専有部の合計面積：7300m2
・20m2の1R住戸の負担割合比率：0.89
・25m2の1R住戸の負担割合比率：1.03
・ファミリー住戸の負担割合比率：2.05
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）
②総戸数50戸
・20m2の1R住戸：24戸、25m2の1R住戸：22戸
20m2×24＋25m2×22＝1,030m2
・ファミリー住戸：4戸、50m2×4＝200m2、全体の16%
・専有部の合計面積：1,230m2
・20m2の1R住戸の負担割合比率：0.82
・25m2の1R住戸の負担割合比率：1.02
・ファミリー住戸の負担割合比率：2.03
③総戸数100戸
・20m2の1R住戸：49戸、25m2の1R住戸：42戸
20m2×49＋25m2×42＝2,030m2
・ファミリー住戸：9戸、50m2×9＝450m2、全体の18%
・専有部の合計面積：2,480m2
・20m2の1R住戸の負担割合比率：0.81
・25m2の1R住戸の負担割合比率：1.01
・ファミリー住戸の負担割合比率：2.02
（１）中央区のワンルームマンション規制の概要
〇対象建築物
・住宅数が10戸以上。
〇専有部の最低面積
・25m2以上
規制の開始時期：ネット調査で確認できず不明。
〇ファミリー住戸の設置義務
・ファミリー向け住戸（40m2以上）の専用面積が全住戸の合計の1/3以上。
規制の開始時期：ネット調査で確認できず不明。
（２）規制開始時期の調査
①専有部の最低面積
・中古マンションの販売広告の中央区物件の築年数別の25m2以上の物件割合を調べると以下のようになっていたため、2010年頃と思われます。
2006年：13%
2007年：46%
2008年：9%
2009年：63%
2010年：73%
2011年：87%
・2010年以前は、18～25m2の物件の割合が多いようです。
②ファミリー住戸の設置義務
・データ数が少ないので判断が困難でしたが、2005年以降の物件で40m2以上住戸があるマンションが増えてきた印象です。
（３）試算例
２）築2012年頃以降のマンション
①総戸数15戸
・1R住戸：11戸、25m2×11戸＝275m2
・ファミリー住戸：4戸、40m2×4＝160m2、全体の37%
・専有部の合計面積：435m2
・1R住戸の負担割合比率：0.86
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.38
（総戸数で頭割りした場合を1とした場合の比率）
②総戸数20戸
・1R住戸：15戸、25m2×15戸＝375m2
・ファミリー住戸：5戸、40m2×5＝200m2、全体の35%
・専有部の合計面積：575m2
・1R住戸の負担割合比率：0.87
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.39
③総戸数31戸
・1R住戸：23戸、25m2×23戸＝575m2
・ファミリー住戸：8戸、40m2×8＝320m2、全体の36%
・専有部の合計面積：895m2
・1R住戸の負担割合比率：0.87
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.39
④総戸数50戸
・1R住戸：38戸、25m2×38戸＝950m2
・ファミリー住戸：12戸、40m2×12＝480m2、全体の34%
・専有部の合計面積：1,430m2
・1R住戸の負担割合比率：0.87
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.40
⑤総戸数100戸
・1R住戸：76戸、25m2×76戸＝1,900m2
・ファミリー住戸：24戸、40m2×24＝960m2、全体の34%
・専有部の合計面積：2,860m2
・1R住戸の負担割合比率：0.87
・ファミリー住戸の負担割合比率：1.40
東京23区のワンルームマンションにおいては、2000年前後から専有部の最低面積と一定数のファミリー住戸の設置義務などが各区毎に規制されてきました。
規制内容は各区毎に何度か強化されてきていることもあり、各区と築年数によって専有部の最低面積と負担割合（1棟内にファミリー住戸が多いと1R住戸の管理費・積立金の負担割合が少なくなる）が異なっています。
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