新築ワンルームマンション、分譲賃貸と一棟賃貸で設備や賃貸募集条件に違いがあるのかどうか、Homesの賃貸募集サイトを見て調べてみました。
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先日、東京23区の新築投資用ワンルームの賃貸募集情報を調べました。
　
今回は、現在横浜市・川崎市でどのような立地・ブランドの新築ワンルームが供給されていて、どのような条件で募集されているのか調べてみました。
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建築費の高騰、土地の取得難などで東京23区の新築投資用ワンルームの供給が減少している、東京23区でも周辺の区など立地面で以前より厳しくなっているという話を聞きます。
　
新築ワンルームの販売情報はネットのポータルサイトに掲載されていないことが多いので調査が困難ですが、新築ワンルームの賃貸情報はポータルサイトで一括して調査することができます。
　
9月中旬時点の賃貸情報を調べて、現在東京23区でどのような立地・ブランドの新築ワンルームが供給されていて、どのような条件で募集されているのか調べてみました。
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投資用新築ワンルーム、どれも最新の設備でそれほど違いはないのかと思っていました。
　
以下の新築ワンルームマンションのパンプレット情報を見て、何か設備に違いがあるのか調べてみました。
　
リルシア不動前（2024年6月）
スカイコートヴィスタ隅田公園（2024年2月）
セリュークス大森（2024年1月）
メインステージ東向島Ⅱ（2023年9月）
シーフォルム中野（2023年11月）
ヴァースクレイシアIDZ中野鷺宮（2024年4月）
レアライズ北大塚1丁目PJ（2024年7月）
ジェノヴィア押上Ⅱ（2023年6月）
プレミアムキューブ中野新橋DEUX（2024年7月）
　
１）エントランスの鍵
　
●標準
・モニター付きインターホンと連動したオートロックで鍵はメカニカルのキー
　
●高機能な仕様
①FreeiDの顔認証
※顔認証システム導入はFreeiD(フリード)｜顔ダケで、世界がつながる
※フュディアルクリエーションが今後開発する全マンションにDXYZの顔認証プラットフォーム「FreeiD」を標準採用
②スマートロック
③ハンズフリー仕様の鍵
・Raccess（ラクセス）キー
・Tebraキー
　
２）ネット環境
　
一棟全体で契約し、入居者は無料で使い放題という例が多いようです。
　
全戸一括ISPとしては、以下を採用していました。
・FGBB
・シーファイブ
・BBN-NET
　
３）浴室のサイズ
　
・1014サイズ：1
・1116サイズ：3
・未記載：5
　
トイレバス別となっているので、それほど大きな問題ではないのかもしれませんが、ユニットバスを交換するのは30年以上経過してからかと思いますが、新しく交換する際も1014サイズになってしまうかと思いますので、その頃には小さい、という評価になってしまっているかもしれないなと思いました。
　
４）屋上防水の仕様
　
①露出アスファルト防水：4
②シート防水
③アスファルト防水のシンダーコンクリート押え：1
　
一般的には①かと思います。
③が一番寿命が長く、②は①と同程度の寿命かと思いますが、トップコートの塗替えなどのメンテナンス費用が不要なので、②の方が維持費用は軽減できそうです。

昔もらった不動産資料を整理していたら約15年前の新築ワンルームのパンフレットがありました。その資料には全部屋の販売価格と想定家賃も記載されていました。
　
15年経過し、新築時の販売価格と想定家賃がどのようになったのか調べてみました。
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マンションマーケットのサイトでは、具体的にマンション名を指定して検索するとマンション単位に詳細な相場情報を閲覧することができます。
　
このページには売却価格の簡易査定の機能もあって、専有面積と階数を入力するのみで自動で想定価格を計算することができます。
　
この簡易査定の計算結果と大手ワンルーム再販業者の実際の再販価格の価格差を比較してみました。
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マンションの総戸数が少ないと管理費と修繕積立金が割高になる傾向があります。
管理組合の管理費会計の支出においては、管理会社に支払う管理委託費が大きな割合を占めています。
　
マンションの総戸数によって管理委託費が定量的にどのようになるのか気になるところですが、管理委託費の概算費用をシミュレーションできるページを見つけました。
「テキカン」シミュレーション入力ページ|ダイアグノシス株式会社
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日銀の利上げによって、私が利用しているアパートローンの金利も来年1月から引き上げられそうです。
　
引き上げといっても0.15%なのでそれほど大きな影響はないという声も聞きます。
私が利用しているアパートローンにおいては実際にどのような数値となるのか確認してみました。
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マンション管理新聞に東京都の区市別の管理費等の調査結果が掲載されていました。（2024年6月15日付け、マンション管理新聞　第1272号）
　
東京都と地方を比べると管理費に差があることは知っていましたが、東京23区内においても各区によってかなりの差がありました。
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2024年10月以降、損保各社の保険料率が一斉に改定され、大幅な値上げとなりそうです。
　
既存の保険の満期が数ヶ月後であれば値上げ前の9月末前に中途更改した方が有利になりそうです。
　
では、満期までの期間が1～2年の場合はどうなのでしょうか？
　
パラメータが複数あり、いくつかの条件を仮定する必要はありますが、シミュレーションしてみました。
　

　
●シミュレーションの条件
①既存の保険
・月当りの保険料：P
・満期までの残存期間：a
②2024年10月値上げ前に契約した場合の保険
・①の既存の保険料に対する値上げ率：r1
（3～5年前の既存保険の開始時点からすでに数回値上げしているため、2024年10月値上げ前に更改しても既存と比べれば値上げしている）
・月当たりの保険料：P×r1
③2024年10月以降に契約した保険
・①の既存の保険料に対する値上げ率：r2
・月当たりの保険料：P×r2
④値上げ前に契約した保険の満期後の保険
・①の既存の保険料に対する値上げ率：r3
値上げ前に前倒して更改した保険の満期後（5年後）の保険料は、2024年10月時点よりもさらに値上げしていることが予想される。
　ここでは、2024年10月の値上げ額からさらに今回の値上げ幅（r2-r1）と同じ幅の値上げがあったと想定。
　r3 = r2 + (r2 – r1) = 2r2 – r1
・月当たりの保険料：P×(2r2 – r1)
　
●計算式
A.前倒しで更新しなかった場合の保険料
・計算期間：残存期間a（月） ＋ 更新後の保険期間（12×5年＝60ヵ月）
・上記期間の保険料：①保険（期間：a月）＋③保険（期間5年）
　＝a×P ＋ 60×P×r2
　
B.前倒して更新した場合の保険料
・計算期間：前倒して更改した保険の期間（5年） ＋ さらに次の保険の前倒し期間分a月
・上記期間の保険料：②保険（期間5年）＋④保険の前倒し期間分（期間：a月）
　＝60×P×r1 ＋ a×(2×r2-r1)
　
●シミュレーション結果：”Bの保険料 < Aの保険料"となる残存期間の損益分岐点